文章转载自： 福建壶兰（广州）律师事务所公众号
规 则 要 述
01 . 未经配偶同意擅自出售夫妻共有房产，合同仍有效
未征得配偶同意情况下擅自出售夫妻共有房屋，售房人配偶以其不知情为由要求确认买卖合同无效的，不予支持。
02 . 无权处分夫妻共有房，合同有效，物权不必然变动
夫妻一方擅自处分共同所有房屋，侵犯了配偶共有权利，构成无权处分，合同虽然有效，但不必然导致物权变动。
03 . 出卖人一房二卖，买受人不安抗辩而自愿解约情形
出卖人一房二卖，买受人行使不安抗辩权并要求退回定金，双方并无继续履行合同意思表示的，应视为均不违约。
04 . 引诱违约致一房二卖，原合同有效，仍需继续履行
买受人与第三人相互串通，引诱出卖人一房二卖的，只能减免违约方违约责任，并不能免除违约方履行合同义务。
05 . 一房二卖的，差价款应作买房人期待利益予以支持
因一房二卖造成买房人订立合同目的落空，买房人期待的合同利益无法实现，其主张房屋差价损失的，应予支持。
06 . 农村房买卖，可依善意取得制度认定受让人所有权
在农村房屋物权未实行统一登记情况下，如受让人在交易时尽到谨慎注意义务，可依善意取得制度认定其所有权。
07 . 工作人员代表公司签购房合同，构成表见代理情形
购房合同签订行为及签约地点足以使购房人有理由相信签约工作人员具有代理权的，代表签约行为构成表见代理。
规 则 详 解
01 . 未经配偶同意擅自出售夫妻共有房产，合同仍有效
未征得配偶同意情况下擅自出售夫妻共有房屋，售房人配偶以其不知情为由要求确认买卖合同无效的，不予支持。
标签：房屋买卖｜无权处分｜夫妻房产
案情简介：2009年，王某与孙某签订房屋买卖合同。王某支付购房款后入住。2012年，孙某取得涉案房屋产权证后，以丈夫姜某不同意售房为由拒绝履行。二审诉讼中，姜某同意售房。
法院认为：①依法成立的合同受法律保护。孙某与王某就涉案房屋所签买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。孙某在签订买卖合同时虽尚未取得房屋所有权证，但依相关规定，在缔约时对标的物没有所有权或处分权的以及在签订买卖合同时未取得房屋所有权证情形，并不影响双方所签买卖合同效力。②《物权法》第97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依查明事实，涉案房屋系孙某与姜某夫妻共同财产，所有权登记在孙某名下。孙某未经姜某同意，擅自处分共有房屋，侵犯了姜某共有权利，构成无权处分。姜某在诉讼中表示同意孙某将涉案房屋出售给王某，亦同意继续履行买卖合同，故孙某处分涉案房屋已取得共同共有人同意，判决孙某、姜某配合王某办理案涉房屋权属转移登记手续。
实务要点：未征得配偶同意情况下擅自将夫妻共有房屋出售，售房人配偶以其不知情为由要求确认买卖合同无效的，不予支持。
案例索引：北京二中院（2013）二中民终字第10214号“王某与孙某等房屋买卖合同纠纷案”，见《王红诉孙宝珍、姜增光房屋买卖合同纠纷案（房屋买卖中有效合同无法过户问题）》（李俊晔），载《中国审判案例要览》（2014民:246）。
02 . 无权处分夫妻共有房，合同有效，物权不必然变动
夫妻一方擅自处分共同所有房屋，侵犯了配偶共有权利，构成无权处分，合同虽然有效，但不必然导致物权变动。
标签：房屋买卖｜无权处分｜夫妻房产
案情简介：2009年，张某购买雷某房，约定雷某办理房产证1个月后配合办理过户手续。张某支付全款后装修并一直居住。2012年，张某诉请确认合同有效并办理过户手续。张某以该房现登记在其与配偶雷某名下、雷某不同意卖房为由抗辩。
法院认为：①处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依审理查明事实，涉案房屋系雷某与李某夫妻共同财产，所有权登记在雷某名下，雷某未经李某同意擅自处分共有房屋，侵犯了李某共有权利，构成无权处分。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。故张某与雷某所签房屋买卖合同有效。②依《物权法》规定，合同有效不一定能引起物权发生变动。本案中，张某要求雷某依合同约定协助办理涉案房屋过户手续，因雷某欠缺处分权，其需征得共有人李某同意，方有权处分共有财产。而李某现明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给张某，故张某诉请缺乏法律依据，判决确认合同有效，驳回张某诉请。
实务要点：夫妻一方擅自处分共有房屋，侵犯了配偶共有权利，构成无权处分，依《物权法》规定，合同有效，但不必然导致物权变动。
案例索引：北京二中院（2013）二中民终字第00379号“张某与雷某等房屋买卖合同纠纷案”，见《张林诉雷秉欧等房屋买卖合同纠纷案（无权处分共有物合同及处分行为的效力判定）》（陈文文），载《中国审判案例要览》（2014民:269）。
03 . 出卖人一房二卖，买受人不安抗辩而自愿解约情形
出卖人一房二卖，买受人行使不安抗辩权并要求退回定金，双方并无继续履行合同意思表示的，应视为均不违约。
标签：房屋买卖｜一房二卖｜违约责任｜不安抗辩
案情简介：2009年，沈某与徐某签订房屋买卖合同。徐某依此交付定金2万元。其后，徐某以沈某此前就该房屋与陆某签订买卖合同且卢某实际入住为由，中止付款并要回定金。沈某遂向徐某发出解约通知。双方成诉。
法院认为：①民事活动应遵循自愿、平等、诚实信用原则。本案中，诉争房屋原所有权人沈某在已与案外人陆某订立“房产使用、变更协议书”情况下，又与徐某另行订立房屋买卖合同，其一房二卖行为违反了诚实信用原则。因徐某发现房屋内有陆某居住，且陆某已与沈某签订协议并发生价款支付，其有理由相信房屋现状足以影响其与沈某之间合同目的实现，故徐某收回已支付定金。该行为系行使不安抗辩权的行为表示，并不构成违约。②从形式要件来看，一房二卖情形下两份合同均为有效，但卖房者最终只能选择履行其中一份合同。在徐某对买卖房屋现状提出异议并行使不安抗辩权前提下，沈某并未积极消除业已存在的令合同相对人不安之情形并履行相应告知义务，而是单方面通知徐某解除合同，故沈某主张徐某违约并要求对方支付违约金理由不能成立，判决驳回沈某诉请及徐某反诉请求。
实务要点：出卖人一房二卖，买受人行使不安抗辩权并要求退回定金，双方并无继续履行合同意思表示的，应视为双方均不存在违约行为。
案例索引：江苏南通中院（2012）通中民终字第1032号“沈某与徐某房屋买卖合同纠纷案”，见《沈辉诉徐健健房屋买卖合同纠纷案（不安抗辩权）》（郭相颂），载《中国审判案例要览》（2013民:171）。
04 . 引诱违约致一房二卖，原合同有效，仍需继续履行
买受人与第三人相互串通，引诱出卖人一房二卖的，只能减免违约方违约责任，并不能免除违约方履行合同义务。
标签：房屋买卖｜一房二卖｜违约责任｜责任承担｜引诱违约
案情简介：2011年，王某签约购买黄某房屋，并交纳定金20万元及中介费2000元。其后，林某以高价要约，使黄某与林某签订房屋买卖合同，该一房二卖事实被王某“偶遇”而报警。事后证明王某与林某关系密切。王某诉请继续履行后，黄某两次电话通知王某依约办理委托公证并交纳购房款。
法院认为：①黄某出售诉争房产，与王某签约在前，与林某签约在后，暂且不论王某与林某是否存在恶意串通，诱使黄某再次出售房产事实，黄某追求高价、“一房二卖”行为是对《合同法》关于“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的公然违背，其理应承担相应法律责任。根据本案查明事实，王某与林某熟识且关系密切，林某对王某就诉争房产与黄某已签订买卖合同应属知晓，林某在明知诉争房产已出售情况下还与黄某签订买卖合同并据此提出违约索赔，主观上存在恶意；而王某对林某与黄某就诉争房产买卖事宜进行商洽亦应知晓却未予阻止，甚至在林某签约当日现场看房时造成偶遇假象，主观上存在故意。但王某与林某行为直接导致的是对林某与黄某签订买卖合同效力的判断，并不能据此否定在此行为之前王某与黄某所签合同效力。②虽然黄某在合同约定期限内先后两次到公证处通知王某办理委托公证，但王某已于此前向法院起诉，请求继续履行合同，而此时黄某行为确已构成“一房二卖”，王某享有合同履行抗辩权，其通过诉讼途径寻求救济并无不当，故黄某以此为由主张王某拒不履行合同重要义务并据此请求解除合同、没收定金缺乏依据。因王某与黄某所签买卖合同合法有效，故王某诉求继续履行应予支持，但由于其尚未履行合同约定的支付房款义务，故其请求黄某立即办理过户手续不予支持。判决继续履行。
实务要点：买受人与第三人相互串通，引诱出卖人违约一房二卖的，只能减免违约方违约责任，并不能免除违约方履行合同义务。
案例索引：福建厦门中院（2012）厦民终字第2758号“王某与黄某等房屋买卖合同纠纷案”，见《王晓燕诉黄来珠等及第三人林高寒房屋买卖合同案（债权人与第三人串通引诱违约能否阻却合同履行）》（刘宁），载《中国审判案例要览》（2013民:50）。
05 . 一房二卖的，差价款应作买房人期待利益予以支持
因一房二卖造成买房人订立合同目的落空，买房人期待的合同利益无法实现，其主张房屋差价损失的，应予支持。
标签：房屋买卖｜一房二卖｜期待利益
案情简介：2007年，徐某购买刘某房屋并支付100万元房款，约定尾款38万元待过户后支付。2011年，刘某将该房以352万元价格将该房售予姜某。2013年，徐某诉请刘某返还购房款并赔偿差价损失。
法院认为：①依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。刘某与徐某签有收条，承诺将涉案房屋出售给徐某，并将涉案房屋交付徐某使用。该收条已具备了拟购房屋基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，可认定刘某与徐某已形成买卖合同关系。后刘某将涉案房屋另行出售，导致其与徐某的房屋买卖合同无法继续履行。刘某上述行为构成根本违约，应承担相应违约责任。②考虑到刘某违约行为恶劣性质及主观过错，判决确认徐某与刘某所签合同有效、刘某返还徐某购房款100万元同时，判令刘某将涉案房屋另行出售所得的差价款214万元全部赔偿给徐某。
实务要点：一房二卖造成买房人订立合同目的落空，买房人期待的合同利益无法实现，其主张房屋差价损失的，应予支持。
案例索引：北京二中院（2013）二中民终字第06171号“徐某与刘某等房屋买卖合同纠纷案”，见《徐芬诉刘国胜、姜宝琴房屋买卖合同纠纷案（“一房二卖”的差价损失赔偿问题）》（李俊晔），载《中国审判案例要览》（2014民:261）。
06 . 农村房买卖，可依善意取得制度认定受让人所有权
在农村房屋物权未实行统一登记情况下，如受让人在交易时尽到谨慎注意义务，可依善意取得制度认定其所有权。
标签：房屋买卖｜农村房屋｜善意取得
案情简介：2003年，张某父病故，生前所建房由张某居住。2008年，张某经村干部见证，将该房售予王某。2013年，张某母诉请确认该房归其所有。
法院认为：①宅基地审批表只记载建房初始申请人及家庭共同居住成员，一旦出现土地使用权人去世、房屋出售、分家等情况，当事人并不向土地相关行政管理部门申请对土地使用权人进行变更。加之，房屋所有权于土地使用权并非同等概念，并不能依土地使用权审批表来准确界定房屋所有权人。房屋所有权情况最终需依建房时出资、出力情况，对房屋建设贡献大小等因素综合认定。在农村房屋物权未实行统一登记情况下，如受让人在交易时尽到谨慎注意义务，如房屋多年来一直由出让人居住使用、村委会等基层组织作为交易中介人等，并符合善意取得其他条件，即应认定受让人可依善意取得制度取得受让房屋所有权。②诉争房屋在张某父死亡后长期由张某掌控使用。王某作为同村村民，经村委会干部见证自张某处购得此房，此买卖合同效力已经生效判决确认。王某在购买房屋过程中支付了合理对价，后占有使用房屋多年，在使用期间又对房屋实施了翻建。综合以上情节，张某母以其对买卖合同不知情为由对该合同的标的物提出所有权主张依据不足。判决驳回张某母诉请。
实务要点：在农村房屋物权未实行统一登记情况下，如受让人在交易时尽到谨慎注意义务，如房屋多年来一直由出让人居住使用、村委会等基层组织作为交易中介人等，并符合善意取得其他条件，即应认定受让人可依善意取得制度取得受让房屋所有权。
案例索引：北京二中院（2013）二中民终字第12600号“张某母与王某物权保护纠纷案”，见《张桂兰等诉王秀云物权保护纠纷案（农村房屋、善意取得）》（张维霞），载《中国审判案例要览》（2014民:16）。
07 . 工作人员代表公司签购房合同，构成表见代理情形
购房合同签订行为及签约地点足以使购房人有理由相信签约工作人员具有代理权的，代表签约行为构成表见代理。
标签：房屋买卖｜合同成立｜表见代理｜签约主体
案情简介：2005年，张某在开发公司售楼处与开发公司委托的售房代理机构工作人员王某签订定房通知单，约定房屋位置、房价款及装修标准，张某据此交纳5000元。2013年，张某诉请继续履行。开发公司以王某签约未经其追认为由抗辩称合同未成立。
法院认为：①行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，虽然张某提供的商品房买卖合同未加盖开发公司公章，仅有该公司工作人员王某签章，但依查明事实，王某受开发公司指派在开发公司售楼处负责签订合同相关事宜，且曾作为开发公司委托代理人就其余在售房屋签订商品房买卖合同。在张某交付定金后，王某在开发公司售楼处以开发公司名义与张某签订商品房买卖合同，签约时并未声明自己不具有代表开发公司对外签约权利。故王某签约行为及双方签约地点足以使张某有理由相信王某具有代表开发公司对外签订合同的权限，王某签约行为构成表见代理。故张某与开发公司之间的商品房买卖合同有效成立，双方均应依约行使权利、履行义务。②现诉争房屋已具备交付条件，张某表示可支付全部购房款，故判决双方继续履行合同，张某支付开发公司购房款，张某交房并办理过户。
实务要点：房地产开发企业工作人员以公司名义签约行为及双方签约地点足以使购房人有理由相信该工作人员具有代表公司对外签订合同权限的，虽然合同上未加盖公司公章，该工作人员签约行为仍构成表见代理。
案例索引：北京二中院（2013）二中民再终字第09048号“张某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《张西萍诉北京京电房地产开发经营公司商品房预售合同纠纷案（仅有签售人员签章的商品房买卖合同的效力认定）》（黄伟、李佳佳），载《中国审判案例要览》（2014民:240）。
